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是什么决定了一线城市的房价?

文 | 朱昂
 
导读:房价似乎是一个永恒的话题,当然也可能不是。国庆期间去了一次东京,和那边的人交流似乎没有什么人关心房价。在东京,大家都选择租房,长期通缩的环境下,物价越来越便宜,房子也越来越便宜。而在国内,城镇化带来了房屋价格的暴涨,也决定了个人的财富。
 
根据我自己的不完全统计,身边大部分人财富的分化来源于对于房子的资产配置能力。而2015年之后,一线城市房价又出现了暴涨,和二三线城市之间出现明显分化。今天就和大家探讨一个话题,是什么决定了一线城市的房价?
 
无法改变的人口因素
 
人口是决定房地产价格最重要的因素。上周看了安信证券高善文博士的一篇报告,讲的非常深刻。他认为2012年以后,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些土地供给意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。相反,人口流入速度缓慢的二线以下城市,城市土地供给意愿更强,房价的表现也比较弱。也就是说,2012年之后,中国从城镇化迈向了都市化。在这个过程中,土地的供给却出现了背离。人口流量多的一线城市土地供给不足,而人口流量少的二线以下城市,土地供给充沛。
 
 
那么为什么人口集中向一线城市涌入呢?我认为和城市提供的教育,医疗资源,以及产业结构有关。2009年金融危机之后,整个全球都出现了产业集中化的特征。
 
全球化带来了各国之间更加明确的分工,而在这个国家内部,优势产业开始聚集。比如美国就是互联网和金融,日本是高端制造业,中国是世界工厂向精密制造和互联网升级转型。所以金融危机之后,美国代表新经济的硅谷一片欣欣向荣,房价也不断创新高。全世界最优秀的工程师都在涌向硅谷。
 
相反,代表美国旧经济的底特律几乎没人去了。人口都是净流出了。而且由于原来的汽车制造业开始没落,导致底特律治安问题越来越严重。那里的房子就算再便宜也没人买。P.S,小时候看的机械战警动画片,就是以底特律为背景的。
 
我们再看中国,这几年经济转型后,过去重工业的发展走到头。以上海、北京、深圳和杭州为代表的一线城市依然保持活力,提供了大量的就业机会。曾经有一篇文章,说为什么北上广生活压力那么大,还是要留住这边。核心就是这里提供了最好的机会,对于一个人的成长帮助是最大的。而代表重工业典型的东北,这几年人口都是净流出的,房价也不会有好的表现。
 
人口,还是人口
 
另一个影响一线城市房价的因素,还是人口,那就是富人的数量。
 
我曾经思考过纽约的房价。作为一个城市,纽约分曼哈顿,皇后区,布朗士,布鲁克林和State Island岛。曼哈顿是寸土寸金,新房的均价差不多40万人民币,二手房均价也在20万人民币一平米。
 
不过离开了曼哈顿,我们可以在皇后区买到40万美元一套的双卧室公寓,也可以在布鲁克林买到80万美元一栋的别墅,价格甚至比国内还要低。而美国还有Coop合作公寓出售,许多COOP合作公寓只要十几万美元就能买一个卧室的公寓房,二十多万美元买两个卧室的公寓房,价格和国内三线城市房价差不多。当时我就觉得很有意思,在纽约富人,中产,穷人都能买得起房子。当时我一直有一个疑惑,是什么决定了曼哈顿的房价?
 
后来在我开始明白,曼哈顿的房价虽然和美国经济有关系,但更多是和全球富豪人数有关系。许多拥有曼哈顿豪宅公寓楼的,不是美国人。十年前许多俄罗斯人在曼哈顿买房,五年前许多中东富豪在曼哈顿买房,而这几年来自中国的土豪在曼哈顿买房比例很高。曼哈顿才是真正的New York City,而能够在曼哈顿买房子的人,却来自全球各地。
 
前一段时间在知乎上看到一位来自NYU的校友,笔名Haoran,Economics & Urban Studies@NYU,他写了一篇类似的分析,认为一线城市的房价只和高净值人群成正比。在这篇文章中,他对比了北京,上海,纽约和洛杉矶的房价,以及当地富豪人数的相关度。这个富豪是净资产超过1000万美元的人数量,我们从下图看到,这个人群和房价的相关度居然高达0.91!
 
 
背后的逻辑也容易理解,上海,北京,纽约这些地方房价,基本上是普通人要在这些城市买房需要支付80到137年的平均年收入。就算你毕业进了大投行,一年几十万年薪,没做到大VP之前也想都不要想。而且还要生活开支,家庭开支,税收开支等等。我们剔除本来就享受到当地经济发展的“本地人”外,全世界真正能在一线城市购房的人都是少数富豪,精英。
 
纽约的房价全世界最贵,因为纽约是全世界的,是一个非常全球化的大城市。这里有全世界各种文化,有联合国总部,有博物馆,各类美食,以及金融,科技的投资机会。
 
所以就算美国经济一般,只要中国经济增长快,日本经济增长快,或者中东经济增长快,全世界的富豪都会来纽约买房。
 
所以曼哈顿的房子一定应该是全世界最高的。中国的上海和北京也是同样的道理。富豪虽然遍布在全国,但是从生活舒适度,配套方面,上海和北京都是最好的。中国最有钱的人基本上都愿意在上海和北京生活,这里的房价也是中国最贵的。当然,前几年有一家叫做阿里的公司在美国上市,也带动了一波杭州的房价。创业板大牛市的时候,结合腾讯股价的牛市,也带动了一次深圳的房价。所以富豪的数量,决定了一线城市的房价。
 
未来什么将终结房价上涨?
 
事实上,随着经济转型和人口红利消失,大部分二线以下城市的房价出现了下跌。目前依然坚挺的是一二线城市,也是我们所谓的超大城市和大城市。大家生活在上海,也会讨论上海房价到底是不是要跌了?
 
我觉得如果经济继续发展,整个都市化进程不会放缓。大城市拥有人才,机制,更好的医疗和教育水平,以及更健全的基础设施。在经济增速放缓的过程中,他们将是受益的。越来越多三四五线城市人口涌入大都市。虽然生活成本很高,但是这里有机会。而对于其他城市的超级富豪来说,一轮经济周期结束后,这些城市制造财富的机会也会下降,他们也会去大都市开始享受新的生活。这几年我们就看到许多来自其他城市的土豪涌入北上深。和日本对比,房价整体开始下跌一定来源于经济停滞增长。
 
另一个当然是房产税。我自己看过全球所有国家,基本上房产税一出,房地产就没有任何泡沫。
 
从根本上来说,对于房地产的投资成为了一个非常的避税工具。今天你开一个工厂,赚了1000万利润,你是要交税的。而且税收也是以一种复合增长的方式进行,长期以往,十年下来交掉的税很多。但是持有1000万的房子,是不需要交税的。就算最后卖掉的时候交税,也是可以以各种手段转移的。在相同回报率的假设下,1000万投资房地产比投资开工厂要好的多。当然,如果房产税出台,将改变一切。
 
所以真正决定一线城市房价的是人口,特别是富豪的人口数量。在任何一个国家的一线城市购房,生活,都是一件成本极高的事情。而经济停止增长,以及房产税的推出,将是终结一线城市房价的紧箍咒。不过短期看,发生的概率并不大。
 
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